本文自南都·湾财社
采写 | 南都湾财社记者 邱永芬
编辑 | 子衿
8月15日，国家统计局发布7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。当月新建商品住宅销售价格上涨城市从6月份的14个减至6个，4个城市房价持平，60个城市房价环比下降；在二手住宅方面，房价上涨城市仅有太原，西宁保持稳定，68个城市价格下跌。
68个城市二手住宅销售价格下降
2025年7月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体有所收窄。当中一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。其中，北京持平，上海上涨0.3%，广州和深圳分别下降0.3%和0.6%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。
7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5%，降幅均收窄0.1个百分点。
同比方面，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，上海上涨6.1%，北京、广州和深圳分别下降3.6%、4.6%和2.2%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.8%和4.2%，降幅分别收窄0.2个和0.4个百分点。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比上涨城市有5个，比上月增加2个。
7月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.4%，降幅比上月扩大0.4个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降2.9%、2.2%、6.0%和2.5%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.6%和6.4%，降幅分别收窄0.2个和0.3个百分点。
中原地产首席分析师张大伟指出，7-8月份是市场的惯例淡季，7月大幅度调整下，预计8月市场也依然在调整中。
二手房依然处于价格深度调整阶段
“当前二手房依然处于价格深度调整的阶段”。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，当前二手市场有多个方面值得关注，考虑到目前二手房的价格调整触碰到房东的底线，各地要积极对二手房的降价情况进行调研，避免出现“即便已深度下跌但市场需求无法有效激发”的尴尬。他认为，当前二手房价格基本上回归到2018年以前的水平，二手房的价格泡沫少了很多，认购二手房性价比非常高，这一点值得宣传。
此外，近期出现由于房价下跌导致二手房房产（即抵押物）的价值缩水，银行要求补足差额，进而对部分购房者产生了困惑或资金压力；及近期部分中介撤销二手房挂牌价等新动向。严跃进认为，二手房的挂牌价持续下跌，导致部分房东产生了恐慌心理，会使得一些购房者持续观望而不入市，各地应对二手房方面的价格积极引导。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前二手房占比不断攀升，显示存量时代已经到来，而各热点城市新市民、年轻人规模较大，住房自有率较低，刚需开始转向二手住房，潜力也很大。房价下跌后，更多年轻人、新市民能买得起，将有利于新型城镇化，有利于住房回归居住和民生属性，也是楼市去泡沫的一种体现。
政策施行效果及执行力度仍待8月市场验证
58安居客研究院院长张波分析认为，统计局7月份的数据显示，一线城市新房降幅收窄至0.2%，二线城市降幅扩大至0.4%，反映高能级城市抗跌性更强。一线城市及部分强二线城市通过政策优化、土地市场高热等信号逐步修复信心。值得关注的是上海，其新房价格逆势上涨，连续多月领跑全国，主要得益于高端改善型需求集中释放。
从二手房来看，房价下行趋势有所增强，结合安居客线上数据，找房热度回落、在架时长延长，亦反映出市场需求持续疲软，虽挂牌供应和作业活力略有改善，但难抵负向影响，也与季节性淡季及购房者市场信心有关。例如上海挂牌时长增12.23%，弱二线及三四线则面临“量价双杀”、库存压力突出。
此外，安居客数据显示，7月144㎡以上大户型搜索量同比上涨明显，核心城市低密洋房、地铁盘去化周期有所收窄，预计三季度改善型需求可能成为市场主力，推动成交量结构性回暖。
张波认为，近期各地政策频出，尤其是北京五环外限购放松，已经给8月市场带来热度上升；地方持续政策推出或执行以旧换新、房票安置、公积金松绑等政策，意图打通置换链条，“不过政策施行效果以及执行力度还需在8月市场继续观察”。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，2025年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复，国家救房地产的决心已经全面体现在政策上，市场期待8-9月份更多更有力度的政策发布稳定市场信心，避免再次进入深度调整。
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